지식산업센터 분양 상담 받고 느낀 점 3가지

요즘  재테크에 관심이 많다. 나보다 아내가 더. 부동산 투자는 대출이 다 막혀서 할 수 있는 방법 없고 주식이나 열심히 하고 있다. 오늘 모처럼 아내 휴가라서 여기저기 돌아다니는데, 옆에 지식산업센터 분양홍보관이 있었다. 정확히는 지식산업센터에 붙은 업무지원시설이라고, 기숙사로 쓰는 (오피스텔로 분류는 되지 않는) 오피스텔 같은 곳이었다. 아내가, "어 이건 뭐지?" 하는데 홍보하는 아주머니가 휴지가 담긴 쇼핑백을 주면서 들어와보라고 한다. 계속 재개발이 어쩌구 앞으로 투자가 어쩌구 얘기 하면서 걷던 길이라 한 번 들어가 봤다. 호기심도 있었고.

 

자리에 앉으니 과장이라는 남자가 교육받은 내용을 차근차근 설명해준다. 왠만한 재테크는 다 아는데 너무 기본적인 지루한 설명이 이어져서 나는 앞에 놓인 브로셔를 천천히 살펴보며 얘기를 들었다. 설명 듣다가 분양 하는 방(오피스텔 복층 원룸)도 구경하다가, 자세한 내용을 물어보니 잘 몰라서 차장이라는 여자가 와서 또 다다다다 설명을 한다. 너무 설명이 따분해서 궁금한걸 언제 물어볼까 고민하다가 물어보고 약간의 토론이 이어지고 대화는 마무리. 둘째 어린이집 픽업 가야 해서 나왔다. 결국은 안하긴 했는데, 뭐 애초부터 할 생각도 별로 없었고, 아내랑 더 이야기도 해보고 집 와서 찾아보기도 했는데, 안하길 잘했다는 생각이 든다.

 

1. 수익률 뻥튀기가 너무 심하다. (말로 고객을 홀리려고 함)

이건 거의 막판에 차장이라는 여자랑 말다툼 가까이 한건데, 내 계산법이 맞는거 같은데 어떻게든 수익률을 높게 잡으려는 눈속임이 보여서 그랬다. 처음에 남자 과장이랑 상담할 때는 얼추 계산하니까 수익률이 9%정도가 나왔다. 그리고 세금이랑 이런거를 물어보면서 여자 차장이 낀건데, 이런걸 넣으니까 수익률이 3%대로 쭉 내려갔다. 그런데도 나한테 그거 아니라고 8-9%라고 했다. 내가 하나하나 조목조목 짚으면서 얘기하니까, 이렇게 계산하는 사람은 처음 봤다고 한다. 그래서 내가 아내한테, 이건 시세차익이 확실히 나야 좋은 투자라고(월세 메리트가 없어서) 하니까, 얼굴이 발개진 여자 차장이, 시세차익 확실히 나면 투자 하실거에요? 라고 되묻는다. ㅋㅋㅋ얼척없어서 진짜. 그걸 내가 어떻게 아니...

 

논란(?)이 된 계산법은 이렇다. 간단한 계산을 위해 불필요한 십만원단위는 모두 떼도록 하겠다.

분양가 1억. 대출 70% 가능. 내 투자금 3천.

분양후 월세는 보증금 1천, 월세 40만원으로, 1년 수익 480만원.

이자를 대강 계산해서 빼면 1년 수익이 대략 300만원 정도로 줄어든다.

그런데 취득세가 500만원 정도 된다.

그럼 여기서 2년 후에 다시 판다고 하고 수익만 계산을 해보면 +100만원뿐이 안 남는다.

처음에 취득세로 -500만원이고, 이자 뺀 월세 +600만원이니까.

여기서 양도세 6%는 계산을 안했다. 이건 시세차익 난 거에서 나가는거니까 어짜피 이득이긴 해도 총 수익률에 마이너스이긴 한다.

 

나는 이렇게 계산을 했는데, 여자 과장은 임대 투자를 안해봤다고 하면서 취득세 500만원을 왜 빼냐고 한다. 보증금 1천만원 받는다고. 너무 무시하면서 얘기를해서 지금 생각해도 화나긴 하는데, ㅋㅋㅋ, 보증금은 어짜피 받았다가 나중에 돌려줘야 하는 돈이고, 취득세는 세금 납부 하면 끝인 돈인데, 왜 보증금 얘기를 하는지 아직도 이해가 안된다. 대출도 받고 보증금도 있으니 실투자금액이 낮아진다는 것을 강조하고 싶은거 같긴 한데, 내가 그냥 느끼기에는 어떻게든 홀리려고 이것저것 다 말하는 것 같다. 중간중간 전문용어도 아닌 전문용어 같은거 섞어서, 이런거 아냐고 할때 킹받기도 했다.ㅋㅋㅋ 시행사와 시공사의 차이를 아냐며... 투자에서 제일 중요한 게 뭔지 아냐며, 리스크라고. ㅋㅋㅋ

 

집에 와서 조금 전에 지식산업센터 라고 구글에 찾아봤는데, 인기검색어가 문제점 붙은 거다. 지식산업센터 문제점ㅋㅋㅋ 에휴.

 

2. 큰 메리트가 없다. (다른 투자 대안이 더 나아 보임)

여자 차장까지 붙으면서 순진한(?) 우리 부부를 어떻게든 잡아보려 했지만, 그들의 설명을 들으면 들을수록 우리의 마음은 멀어져만 갔다. 아내도 설명을 들으면서, 이건 아니다 싶다는 생각이 들었다고 한다. 여자 차장의 말로는 2-3년 후에는 다시 파는것을 권한다고 한다. 왜그러냐고 하니까, 그때 즈음이면 노후도 되고 시세차익이 정점을 찍을 때라고. ...?ㅋㅋ 건물을 어떻게 짓길래 2-3년만에 노후가 오고 하니...ㅎㅎㅎ 그리고 내 첫 번째 집을 사고 팔았을 때, 부동산 사장님이 해주셨던 명언이 있다. 더 높은 가격에 팔고 싶어서 이런저런 이야기를 했는데, 높은 가격에 올려놓으면 팔리지 않는다고, 다음 사람도 '먹을 것'을 남겨 놓아야지 집이 팔린다고. 그래서 결국 최고가는 아닌 가격에 내놓고 잘 팔리긴 했는데, 여튼. 시세차익이 정점을 찍을 때라면 그 다음에 새로운 주인이 나타나지 않을 가능성이 높고, 또 모순되게, 2-3년만에 노후가 되어가는 건물을 사는 사람이 어디 있을지... 그닥 앞에서 수익률은 크게 좋아보이지 않아서 시세차익만 노려야 할텐데 이것도 불확실하니 메리트가 없어 보였다. 차라리 그 돈으로 애플 주식을 사는게 배당금도 조금이지만 받아가면서 시세차익 노리기에 더 나아 보였다.

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3. 세상에 쉬운 투자는 없다. (그렇게 좋은건 나한테 잘 오지 않음)

약간의 논쟁 끝에 그냥 마무리 하고 나오긴 했는데, 기분은 별로였지만, 아내랑 그래도 좋은 경험 했다고 서로 이야기 했다. 이런 투자에 대해 전혀 모르고 있었는데 자세히 설명을 들을 수 있었고, 뭔지 확실히 알게 되서 거를 수 있게 되었다고. ㅎㅎ 오히려 나는, 내가 나중에 사업을 하면(?) 직접 들어가서 사무실로 차리는 것을 생각해 볼 수 있겠다 생각은 들었다. 아내도 같은 생각을 했다고. ㅎㅎㅎ

 

나도 계속 배워가는 중인데, 몇년 전에 토스에서 부동산 투자로 이어주는 그런 기능이 있었다. 테라펀딩, 어니스트펀드, 이런 곳으로. 수익률이 10~15%, 막 이랬다. 아내랑 그래서 한때 엄청 빠져서 넣을 수 있는 상한액까지 다 넣고 이자 받고 했었는데, 나중에 막상 계산해보니 수수료 빠지고 하면서 수익률은 그렇게 높지 않았다. 절반 정도였나... 그리고, 다 상환을 잘 받았는데 딱 하나만 지금 마지막 회차꺼 돈을 못받아서 십 몇만원이 묶여있다. ...ㅋ 이런 리스크를 알고는 있었지만, 뭐, 이거까지 빼면 전체 수익률은 다시 낮아지는거지. 진짜, 이때도 신나게 토스 통해서 투자 하고 했었는데, 지나고 나니 쉬운 투자는 없다는 것을 또 한 번 깨달았다. 만약 어떤 투자가 너무 쉽다면(수익률이 높다면) 리스크 역시 높을 것이다. 우리가 잘 아는, 하이 리스크, 하이 리턴.

 

상담 하면서 거기 과장, 차장 이라는 사람한테 물어봤다. 이 상품(업무지원시설 오피스텔) 갖고 있냐고. 남자는 지식산업센터(사무실)을 두 개 갖고 있다고 했고, 여자는 오피스텔을 한 개 갖고 있다고 했다. 아니, 대출에 보증금에, 레버리지 엄청 높일 수 있다고 하면서 왜 자기네들은 더 투자 안하는지, 참... 게다가 주택수 산정도 안되서 너무 좋은 거라고 하면서. ... 여튼. 설명으로는 엄청 쉽고 고수익 보장하는 것 처럼 이야기 했지만, 결코 쉬운 투자는 아닌 거 같다. 수익률(월세)는 거의 시세가 있겠지만, 공실률이 얼마나 되는지도 잘 확인해야 할테고, 제일 중요한 환금성도 봐야 한다. 시세차익이 아무리 많이 나도 환금성 떨어지면 끝이다.