계양구 인구 증가 예측과 부동산 가격

힐스테이트자이계양 입주를 기다리고 있다. 1년도 남지 않았다.
 

힐스테이트자이 계양 마감재? 문제 아닌 이유 3가지

재미삼아 통계청 자료 다운받아서 인구 예측과 간단한 분석을 해 보았다.

1. 최근 3년 간 계양구 인구는 전체적으로 감소하고 있다.
 
2. 가장 아래 빨간색 작전2동은 2020년 11월 즈음 브라운스톤(부평IC 앞) 282세대 입주로 약 1천 명이 유입되었다.
 
3. 가장 위 초록색 작전서운동은 2021년 2월 즈음 효성해링턴플레이스(서운체육공원 앞) 1,669가구 입주로 약 4천 명이 유입되었다.
 
4. 가운데 보라색 효성1동은 2021년 10월 즈음 이편한세상계양더프리미어 1,646가구 입주로 약 3천 명이 유입되었다.
 
5. 효성해링턴플레이스, 이편한세상계양더프리미어 기준, 가구수 대비 약 2배의 인구 증가를 적용할 때, 힐스테이트자이계양 2,371가구 입주로 약 5천 명의 유입을 예측할 수 있다. 이는 2023년 7월 현재, 계양구 12개 동 중 9위에서 7위로 올라서는 순위이다.
 
6. 추가로 힐스테이트자이계양 앞, 작전현대재개발구역 (두산위브더제니스) 1,370세대 입주까지 고려했을 때, 약 3천 명의 유입을 예측할 수 있다. 이는 위 7위에서 3위로 올라서는 순위이다.
 
7. 참고로, 현재 1위는 작전서운동, 2위는 계양2동(임학역 주변)이지만, 힐자계+두산위브 약 8천 명의 작전2동 유입 이후에는 1위 계양2동, 2위 작전서운동으로 변하게 된다.
 
8. 단, 최근 1년을 예측 추세의 기준으로 잡았는데, 계양2동은 계양하늘채파크포레로 최근에 인구가 증가하였다. 그래서 위 순위변동이 큰 의미가 없을 수도 있다.
 
9. 부동산 투자는 인구가 증가하는 곳에 투자하는 것이 진리(안전하다)라고 배웠는데, 예측을 기준으로 한다면 계양구에서 (향후 집값 상승을 기대하며) 투자할 수 있는 곳으로 일단 작전2동은 괜찮을 것 같다.
 
10. 그러나, 단순 인구 예측뿐 아니라 계양구에서는 작전역이라는 입지가 더 중요하므로, 내 생각에 작전2동은 부동산 투자처로 더더욱 괜찮은 것 같다. 작전역 주변 소규모 재건축으로만 내년 1월에 작전공원 앞 베네하임(작전1동)이 입주하고, 우성아파트 재건축(작전1동)도 진행 중, 바로 앞 신동양아파트(작전2동)도 시동을 거는 듯 하다. 힐스테이트자이계양 양 옆의 천금연립(작전2동)과 동아아파트(효성1동), 작전시장 입구 동아아파트(작전2동)도 마찬가지다.
 
11. 단, 이 예측에는 약간 맹점이 있는데, 인구 유입을 작전2동의 힐스테이트자이계양과 두산위브더제니스만 넣었기 때문이다.
 
12. 작전2동 말고, 계양구의 대규모 재건축으로는 효성1동의 인천계양제일풍경채위너스카이(구 풍산금속 부지, 총 1,343가구), 효성2동의 효성구역 도시개발사업(총 3,998가구)도 있다. 인천계양제일풍경채위너스카이는 현재 공사중이고, 효성구역 도시개발사업은 난항을 겪고 있다.
 
13. 따라서, 효성1,2동 역시 대규모 인구 증가를 기대해 볼 수 있지만, 효성동의 약점 중 하나가 지하철이 없는 교통이다. 그래서 서울2호선 연장이 되지 않는다면 공급만 가지고 집 값 상승을 기대하기에는 다소 한계가 있을 것 같다. (서울2호선 연장이 되면 (가칭) 효성역이 생길 가능성이 매우 높음)
 
14. 꼭, 작전2동, 힐스테이트자이계양의 집값이 오른다는 말을 하고 싶다기 보다는, 인구 변화가 더 궁금해서 이런 분석 자료를 써 보았다.
 
15. 확실한(?) 예상 중 하나는, 향후 작전2동의 인구가 3위까지 늘어나므로, 현재 작전시장 안에 있는 작전2동 행정복지센터(동사무소)의 확장공사나 확장이전은 불가피해보인다. 참고로, 최근 계양2동(현재 인구2위) 행정복지센터는 확장공사를 했다.
 
간단한 분석, 끝.